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浅析物业分公司自来水30%漏耗考核的不合理性及建议  

2011-05-24 16:44:33|  分类: 感悟管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年房产经营开发管理公司的生产经营将面临更为严峻的内外部形势,一方面经营指标较去年有大幅提升;另一方面成本指标则比去年有大幅消减;同时还有职工加薪所带来的压力。在市场规模没有实在性变化的前提下,既要提升经营收入,又要消化成本指标消减的不利因素,则无疑对基各级管理者提出了更高的要求。

为引导职工把所有精力全部投入到生产经营及服务工作上,提升公司的整体盈利能力和经济效益,我们以公司党委开展的“两大突破创效益,学习先进找差距”大讨论活动为契机,结合物业分公司自来水漏耗较高的实际问题,有针对性地开展成因分析,力争通过强化自身管理来解决这一“老大难”的问题。

一、物业分公司自来水漏耗较高的成因分析

物业分公司自来水漏耗较高的形成是多方面因素造成的,因此必须用系统工程的原理,通过对企业管理的人、机具、材料、方法、环境以及组织结构等方面加以科学的分析,才能较好的解决。纵观现行的管理模式仍就带有较多的粗放式管理的色彩,没有真正做到公司提倡的“精、细、化”管理。

1.从现行组织机构的设置对自来水漏耗较高的影响

由于房产经营开发管理公司是集自来水、民用燃气、物业管理、房产管理等为一体的,以综合性公用事业为主的传统的服务企业,在实施“精、细、化”的管理上确实存在一定的难度。近来,随着公司各大版块(专业化公司)的形成,为公司直面市场打下了较好的基础,但涉及实质上的管理以及各项考核指标体系并没有相应的进行调整,基本沿用原有计划体制下房管所的管控模式。

以自来水漏耗考核指标为例,考核的主体仍是物业总公司下的各分公司。而实际上,各物业分公司对自来水漏耗的管控则处于既无相应的设施和专业化的人员,处于想管也管不好时常被考核的窘境。

如按市场化的管控模式,物业公司是不承担自来水漏耗指标的。换句话说自来水漏耗的考核主体应是其主管部门,而不是各物业分公司。物业公司与自来水公司存在的是关联交易,是一种代收代缴水费的市场关系(根据现行的物业管理条例,物业公司是没有承担代收代缴水费义务的,有违规之嫌)。既然没有代收代缴的义务就更不用说承担因自来水漏耗较高而被考核的道理。

同时,从精细化角度出发也没有任何部门和单位就物业分公司就承担30%自来水漏耗的具体分析,也就是说为什么是30%而不是20%或者是40%的漏耗?所以,只会是这样的可能,根据公司整体自来水漏耗不超过17%的水平,倒推出物业分公司的漏耗水平为30%。

2.从物业分公司现有人员及机具对自来水漏耗较高的影响

物业分公司现有人员分为两大类,一类是日常维修人员;一类是抄收管理人员。日常维修人员主要负责对业主的室内设施进行相应的维修,没有相应的技能和水平以及相应的设备及时发现和处理小区(街坊)内的管网漏耗。抄收管理人员虽对小区(街坊)内的管网漏耗有一定的影响,比如抄收不到位、人情表等,但客观地说这部分所形成的自来水漏耗相对较小,通过其他的形式如出售房屋等可一次性予以追缴收回。从以上分析可以看出物业分公司对自来水漏耗的控制只能是抄收环节和街坊内的明漏环节。

3.形成物业分公司自来水漏耗较高的主要成因

客观地讲自来水漏耗超过30%确实到了触目惊心的地步,就是这样的指标水平也时常因超过而被考核。因此我们就应科学地对形成的原因加以客观公正地分析,找出病因,对症下药。而不是简单甚至是粗暴地考核,如不对症就会屡屡被考核,长此以往就会打消一线职工的积极性,形成反正我怎样做都做不好(自来水漏耗下不来),不就是接受上级考核罢了的想法。

形成物业分公司自来水漏耗较高的主要成因主要有以下几个方面:

①地下管网不能及时改造和更换是形成漏耗的主要原因

多年来,由于地下管网长期运行没有及时更换致使管网的自来水通过下水管道,以及渗透到地下使自来水消失的无影无踪,形成了漏耗。

②多头管理致使地下自来水管网走向不清形成漏耗

由于历史原因,自来水存在多头管理,没有严格履行用水的报装程序。形成你装、我装,自行安装后并没有做好后期的管理与交接,人员更迭后没有完善的交接手续,形成部分用户没有纳入到正常缴费系统中。同时也形成了有的用户在自来水营业所缴费,但却用的是街坊内水的情况(如104街坊绿化公司的一个班组,用的是街坊内的水,自来水营业所却在收水费),有的甚至是本街坊的水供到了其他的小区和街坊,但形成了本街坊的水漏耗。

③住户节水意识增强,采取滴水形成的漏耗

据试验,住户采取滴水的方式,可形成一定量的漏耗。我们的试验是:6小时滴水35斤,24小时可达0.07吨,30天可达2.1吨。以104小区1450户为例,假如1/3的户滴水,则每月的漏耗为1014吨(104小区还存在一户两块水表的情况,实际上的滴水总量远远大于这个数字),如以滴水1014吨计算,就接近104小区每月对超量的1/10,也就是滴水占漏耗的10%以上(而用户滴水是无法控制的,这也是以104为代表的小户型房屋户均用水量较低的主要原因所在)。

④计量器具水表不准形成的漏耗

多年来,对小区(街坊)内的用户水表没有及时更换(《依照中华人民共和国行业标准》“管径DN~15至25的水表,使用期限不得超过六年”),纵观老街坊有大量的水表由于种种原因未能及时更换,存在计量不准所带来的漏耗。

⑤自来水抄见不到位所形成一定的漏耗

客观地说,由于多种原因形成营抄人员在上门抄见过程中所形成的一定的漏耗。主要是水表在住户家中,不能及时有效抄见。为解决这一问题,建议公司把水表和煤气表像电表一样集中到户外。另外,公司对自来水抄见不到位情况在日常管理中也有相应的考核,如抄见率、开帐率以及收费率的考核等,在实际考核中存在对同一事情存在重复考核的现象。根据“一事不二罚”的原则,建议公司对自来水抄见不到位所形成的漏耗考核应予以酌情考虑。

综上所述,公司经营指标考核体系中对物业分公司自来水30%漏耗考核的确存在不合理的因素,既然公司业务版块形成,专业化公司明确,因此,公司的经营指标考核体系也应调整和变化,而不应延续原有的考核管理体系。同时,以物业分公司现有的能力以及所能对应控制的抄收和街坊内明漏处置的环节,来承担自来水30%漏耗的整体考核,显然也是不合适的。

 

二、完善自来水漏耗考核的几点建议

为理顺公司对物业分公司自来水30%漏耗的考核体系,有以下建议:

建议一:维持原有的考核体系。实施过程中只是考核不能按自来水30%的指标进行考核,而应该是参照指标,同时对低于 30%的漏耗应给予奖励(而不是一味的考核,现行的做法是扣而不加),对超出的30%漏耗应进行科学的分析,如街坊内没有明漏则不应该考核。如街坊内有明漏又没有及时处理则应从严考核。

建议二 :调整现有的考核体系。本着专业化管理,专业人做专业事的思路,将现行的物业分公司30%的自来水漏耗指标体系考核的对象主体转变为自来水专业化公司承担,物业分公司接受专业化公司的指导,及时处理街坊内的漏点,如不及时处理则由自来水专业化公司对各物业分公司进行考核。

建议三:调整现有组织体系。将现有的自来水和煤气的抄见人员划归专业化公司管理。通过这一举措,街坊内的自来水漏耗指标体系可以维持在30%以内甚至下降。这是因为自来水营业所所管辖的居民用户不见得比各物业分公司所辖的用户少,却从来不存在街坊内自来水漏耗高于30%的情况(说明专业化的管理到位)。

以上建议,定有不妥,定有片面之见,但本着尽快解决物业分公司自来水多超30%的漏耗现状,特有以上建议,仅供公司参考。同时也做为公司党委开展的“两大突破创效益,学习先进找差距”大讨论活动中我们的一点想法。

 

                                                                                                                 2011年5月17日于观翠轩

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